Когато, най-често след смърт на наследодателя, две или повече лица, като наследници, станат съсобственици на имущество, същите влизат в режим на съсобственост със съответни идеални части от наследеното имущество. Тук ще отчета факта, че в режим на съсобственост може да се попадне и по много други начини, включително и след развод (като има общо имущество, придобито по време на брака) или покупко-продажба. Режим на съсобственост може да има за всякакво имущество, включително и за наследени акции, които наследодателят приживе е притежавал в акционерно дружество, но особеното при наследени идеални части от акции, е че за акции не е позволена съдебна делба, а единствено извънсъдебна такава, което обаче би било тема на друга статия. В настоящата статия ще разгледам единствено най-често срещания вариант на съдебна делба – такава на недвижими имоти, когато съсобствениците не могат да се споразумеят доброволно за разделяне на общото имущество и се налага да се обърнат към съда.
Важно е да се знае, че относно съдебната делба няма давностни срокове и всеки един от съсобствениците може във всеки един момент да се обърне към районния съд по местонахождение на имота или имотите, за да поиска ликвидиране на съсобствеността чрез съдебна делба.
Първа фаза на съдебната делба
Съдебната делба се състои от две съдебни фази, като в първата трябва да се изяснят всички съсобственици, притежаващи идеални части от процесните имоти, които ще се делят. Делба, в която някой от съсобствениците не участва, е нищожна. В първото съдебно заседание всеки съсобственик може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Тук е възможно да има всякакви възражения и да се разглеждат всякакви въпроси, които са от значение за включване или изключване на съсобственици, както и за размера на техните дялове. Най-често в тази фаза се оспорват завещания, прехвърляния на имоти срещу издръжка и гледане или някой от съсобствениците твърди, че е придобил имот чрез придобивна давност, като е владял имота над 10 години.
Следва да се има предвид, че при възражение на някой от съделителите, че е придобил имот при непрекъснато владение в продължение на най-малко 10 години, има презумпция по чл. 69 от Закона за собствеността, според която се преполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Това означава, че ако един съсобственик е владял недвижим имот над 10 години, предполага се, че го е владял като свой и го е придобил по давност, а другата страна или другите страни по делото следва да докажат, или че това лице не е владяло имота непрекъснато и необезпокоявано 10 години, или че не го е владял за себе си, а го е държал и за другите съсобственици. Държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Владението по чл. 68 от Закона за собствеността се характеризира с два основни признака: обективен – упражняване на фактическа власт върху имота (вещта) и субективен – намерението да се държи имотът (вещта) като свой. При държането фактическата власт се упражнява за друг. Държателят няма намерение да свои имота (вещта). В случаите, при които един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху чуждата идеална част на основание, изключващо владението на останалите, намерението му за своене се предполага. Тогава е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот. Когато обаче основанието, на което е установена фактическата власт, показва съвладение и съсобственикът е започнал да владее собствената си идеална част, но да държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите съсобственици и презумпцията се счита за оборена.
Важно: Презумпцията на чл. 69 ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването. В случай, че съсобствеността произтича от наследяване, позоваващият се на давност, трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.
След като в първата фаза на делбата се реши точно кои са съсобствениците и какви идеални части притежава всеки съсобственик, съдът се произнася с решение, което има сила на пресъдено нещо, и с което се установява правото на делба. Въпросите, разрешени с него относно страните, имотите и частите на всеки съделител не могат да бъдат пререшавани (освен ако решението е обжалвано). Ако производството бъде прекратено по-късно това решение запазва своята сила и не може да бъде обезсилено. Решението е задължително, ако след време се поиска да се извърши съдебна делба отново и делбата започва направо от втора фаза.
Втора фаза на съдебната делба
Във втората фаза на съдебната делба обикновено се започва с уреждане на сметките между съделителите. Най-често се претендира заплащането на извършени подобрения на имота или имотите. Искането за уреждане на сметките ползва само съделителя, който го е предявил. По всички предявени претенции съдът се произнася с едно решение. То може да бъде постановено преди или едновременно с решението за обявяване на разделителния протокол за окончателен.
През втората фаза на съдебната делба се извършват и съдебни експертизи – оценка на имота или имотите, експертизи дали имотът или имотите са поделяеми или неподеляеми. Ако имотът е един, възможно е да бъде възложен на един от съделителите, като той уравни с пари дяловете на останалите. В случай, че няколко съделители искат да получат имота, имотът се възлага на този, който предложи по-висока цена. При повече имоти или при поделяем имот, също се извършват уравнявания с пари, в зависимост от това, кой какъв имот е получил. Възможно е и съделителите да не могат да постигнат съгласие кой от тях точно кой имот ще притежава, затова съдът може да прибегне към жребий. В случай, обаче, че имотът е неподеляем и никой от съделителите не може да предложи да изплати дяловете на останалите, се прибягва до публична продан на имота. След извършване на публичната продан, всеки от съделителите получава пари, съответстващи на притежавания дял.
адв. Богомил Йорданов
По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.