Правото на ползване е ограничено вещно право (защо ограничено? – защото е с оглед на личността, и защото в случая не е пълно право, не включва право на собственост и ползвателят не може да извършва прехвърлителни сделки, ипотеки, или да учредява вещни права върху имота). Правото на ползване е регламентирано в разпоредбите на чл. 56 – чл. 62 от Закона за собствеността (ЗС). Има специален режим, установен за право на ползване върху държавни и общински имоти, земеделски земи, но те няма да бъдат предмет на настоящата статия.
Какво точно е правото на ползване?
Правото на ползване представлява правен способ за запазване владението и обитаването на един недвижим имот, дори и след неговото прехвърляне.
В практиката правото на ползване намира най-често приложение при дарението или при договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължението за гледане и издръжка. В тези случаи старият собственик (дарител или прехвърлител) запазва за себе си пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху прехвърления имот, като това се вписва изрично в съответния нотариален акт.
Вещното право на ползване се учредява с нотариален акт, който се вписва в служба по вписванията. Учредяването може да бъде възмездно или безвъзмездно. То може да бъде учредено с отделен нарочен акт от собственика или заедно с друга транслативна сделка /покупко-продажба, дарение и т.н./.
Тук понякога при преписване на темплейти от нотариуси се запазва ненужно изречение, че продавачът (който обаче изрично си запазва право на ползване) предава владението на имота на купувача (купувач на гола собственост), което води понякога до спорове и вид правен абсурд. Но предаването в случая е една фикция, която се осъществява само на хартия, без да произвежда каквото и да е вещно право, защото единственото вещно право в случая е правото на ползване, запазено от продавача. Ако приемем, че продавачът, който си запазва право на ползване, трябва да предаде владението на купувача, който купува само гола собственост, след това веднага купувачът трябва да предаде обратно владението на носителя на вещното право на ползване. Такова предаване на имота би следвало да е описано двустранно с приемо-предавателни протоколи, с единствената цел, ако има уговорен срок за право на ползване, имотът да бъде върнат в същото състояние, освен неизбежното захабяване от нормалната употреба, както и да се констатира, ако ползвателят ползва имота в пълен разрез с неговото предназначение, което е и предпоставка за разваляне по съдебен ред на правото на учреденото право на ползване (на развалянето ще се спра по-надолу).
Както споменах, при учредено вещно право на ползване, купувачът или дареният придобиват така наречената “гола собственост”, защото правото да живее в имота, да го отдава под наем и др. остават за прехвърлителя. Той може да запази правото на ползване не само за себе си, но и за своя съпруг, родител или дете. Носителят на право на ползване може да отдава имота под наем и да получава наем, както и да упражнява правото на ползване чрез трети лица
С учредяването на право на ползване на имот възникват правоотношения между лицето, което го е учредило (собственика) и ползвателя. Част от тези отношения се свеждат до това, че като вид вещно право, правото на ползване е абсолютно и противопоставимо на всички останали. То може да бъде противопоставено дори и на собственика на вещта, който е учредил върху същата право на ползване на имот. Това означава, че носителят на това ограничено вещно право – правото на ползване, остава да владее изцяло имота, а собственикът притежава така наречената „гола собственост“ – имот, който не може да ползва, в който не може да влезе във владение, докато носителят на право на ползване го владее. Този въпрос е изясняван и с богата съдебна практика, макар, че се още има колеги, които повдигат въпроса дали собсвеникът не може да ползва имота заедно с носителя на правото на ползване, както и дали правото на ползване, тъй като било ограничено вещно право, не значело ползвателят да може само свои вещи да държи в имота. Съдебната практика е категорична, че правото на ползване лишава собственика от правото да ползва имота, и същото може да бъде защитено с ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността.
Специфика на ограниченото вещно право на ползване на имот, също така е, че собственикът на вещта, върху която е учредено то, не упражнява фактическата власт върху вещта лично, а чрез ползвателя. Това значи, че тук ползвателят не може да придобие собствеността по давност. Това също така е и причината, поради която на ползвателя му се вменява задължението да съобщава на собственика за всяко посегателство върху вещта. В случай, че не изпълни това си задължение, ползвателят ще носи отговорност за изплащане на обезщетение за вредите, които са настъпили от неговото бездействие.
Може ли да се прехвърли право на ползване върху идеални части от недвижим имот?
Да, в случай, че прехвърлителят на собствеността е собственик на идеални части, той може да си запази вещното право на ползване на тези идеални части. В този случай носителят на вещно право на ползване на идеални части ще трябва да ползва имота заедно с другия съсобственик, или друг носител на вещно право на ползване – на други идеални части.
Държа да отбележа отново, че при учредено вещно право на ползване, ползвателят има право да ползва такава част от имота, за каквато му е учредено право на ползване. Тук не важат правилата за несеквестируемост спрямо ползвателя, защото той не е собственик на имота. Имотът не може да бъде продаден за задължение на ползвателя, нито да се ограничи квадратурата, за която има учредено право на ползване. Имотът, обаче може да бъде продаден на публична продан за задължения на собственика на голата собственост. Тук обаче правото на ползване се забазва за неговия носител, независимо от броя продажби и смяна на собственика. Който и да закупи имота, няма да може да влезе в него и да го ползва, докато ползвателят е жив. Собственикът няма как да влезе в имота с каквото и да е съдебно дело, защото упражняването на фактическа власт по отношение на имота от лицето-ответник (носителя на вещното право на ползване) няма да е без правно основание, а ще се основава на учреденото право на ползване, което следва имота сравнимо с ипотеката, независимо от смяната на собствениците. Оттук следва, че правото на ползване представлява тежест върху имота.
Кой плаща данъците и разноските?
Съгласно закона, ползвателят има задължението да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване. Тук следва да се отбележи, че всички тези разноски представляват необходими разноски.
Друг вид разноски, които ползвателят следва да заплати по повод използването на дадената вещ са т. нар „подобрения“.
Също така ползвателят на вещта следва да заплати и разноските свързани със заплащане на данъци и такси. По смисъла на данъчните закони, данъчно задължено лице е собственикът, но Законът за собствеността ги възлага в тежест на ползвателя (напр. данък сгради, такса смет и др.).
Прекратяване на право на ползване
Правото на ползване се прекратява (чл. 59 от ЗС): със смъртта на ползвателя (ако не е учредено за по-кратък срок), с ликвидацията на дружеството (при юридически лица), при погиване на вещта (събаряне на постройката, пожар, земетресение и др.), при неупражнено право в петгодишен срок.
Собственикът може да поиска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят, след отправеното му предупреждение, продължава с действията си да променя съществено вещта, да нарушава задълженията си, да поврежда или разрушава вещта.
адв. Богомил Йорданов
По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.