„За разлика от банките, ние кредитираме бързо и лесно до 70% от стойността на имота, въпреки лоша кредитна история, липса на доходи, висока задлъжнялост, възбрани и др. Без да искаме ненужни документи и без да ти губим времето.“
Звучи красиво, нали? Но за съжаление безплатно сирене има само в капана за мишки. А после стотици истории на хора, изгубили жилищата си и останали на улицата или под наем. Безпомощни възрастни хора, говорещи, че ще се отровят с хапчета или ще се хвърлят в някоя река, защото вече нямат дом. – Така завършват доста от историите на потребители, посегнали към „изгодните“ ипотечни кредити на небанкови финансови институции. В най-добрия случай потребителят се измъква само с връщане на четворно или петорно от това, което е получено. И тогава се счита, че е извадил късмет.
В България има Закон за защита на потребителите (ЗЗП) и Закон за кредитите за недвижими имоти на потребителите (ЗКНИП). Това, обаче не спира небанкови финансови институции да нарушават законите, отпускайки ипотечни кредити с нищожни и неравноправни клауси, огромни неустойки, наказателни лихви, такси за какво ли не. Всеки, който се бори срещу подобни институции, бива заглушен от мощни рекламни кампании, платени служители, които пишат поитивни коментари за фирмата, армия от юристи, лобита в съд и парлмент. Става въпрос за кредитни институции с огромен финансов ресурс, които са готови да направят всичко в името на печалбата и нямат никакви морални задръжки дали някоя самотна майка ще остане на улицата или някоя възрастна жена ще се хвърли в реката, защото е останала без дом.
Всичко започва с любезно и сервилно поведение „Не се тревожете, ние Ви подкрепяме“, „Ние искаме да Ви помогнем“, „Ще отпуснем кредит с най-добрите условия“. Дори някои хора прихващат стокхолмския синдром „Те искат да ми помогнат, аз съм виновна, че пропуснах вноска! Разбирам, че теглих 10 000 евро и трябва да им върна 50 000 евро, но вината си е моя, аз се забавих с 11-тата вноска, те мислят за мен и не искат да ми взимат имота! Оттеглям си пълномощията от Вас, г-н адвокат, не желая да водя дело срещу тях, ще им изплащам още 40 000 евро!“ Това е невероятно, но е факти и се случва в практиката. Да си любезен, да хвалиш някого, да сервилничиш, макар и зад гърба му да го обиждаш, винаги е печеливша стратегия. Служителите на тези фирми го знаят отлично и са готови да оближат и подметките Ви, докато сключите договора за ипотечен кредит и станете техен роб.
Регистрация на фирма за отпускане на бизнес кредит
Това е най-старата и работеща схема. От небанковата финансова институция убеждават потребителя, че те отпускат изключително изгодни бизнес кредити, но за целта трябва да регистрират фирма на негово име – ЕООД или ЕТ. Само един подпис, с който се упълномощава адвокат да регистрира ЕООД или ЕТ на името на потребителя. След това се изговя договорът за ипотечен кредит, кредитополучател е регистрираното ЕООД или ЕТ, а потребителят е солидарен длъжник и ипотекарен длъжник. Защо се прави това – защото вече нямате защита на Закона за защита на потребителите (ЗЗП), Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите (ЗКНИП). Вече действате като юридическо лице, не като потребител, и в договора спокойно може да има всякакви неравноправни клаузи, благодарение на които, например за 5 години да твябва да върнете 50 000 евро от получени 10 000 евро. Уж получени 10 000 евро, защото има административни такси, такса за ипотеката, за адвокат и какво ли не и в крайна сметка получавате например 8500 евро. Каква изгодна сделка, защото „Ние мислим за Вас и искаме да Ви помогнем!“ Често хората са толкова омагьосани от любезното отношение и бърза реакция, че подписват без изобщо да гледат. Не обръщат внимание, че имат регистрирана фирма на свое име, нито се интересуват да намерят адвокат. Трябват им спешно пари, банката не им отпуска, и ето ги спасителите! После как ще се връщат тези пари – често не се мисли! Но много скоро се оказва, че вноските са непосилни, стига се до пропуск на вноска и тогава от институцията успокояват, че всичко е наред, няма да изгубите имота си. Вземането често се цедира към свързана офшорна компания, за да е по-трудно да заведете дело срещу тях. И в един хубав ден получавате Покана от частен съдебен изпълнител, че имате да връщате 20 000 евро, при 10 000 изтеглени и вече изплатени 10 000. Но някои стигат по-далече – имат клауза, която позволява спорът да се разглежда от арбитражен съд, и пускат второ дело в арбитражен съд за още 30 000 евро. Тук започва паниката! Потребителите имат 1 месец срок за възражение след получената Покана от ЧСИ. По-голямата част от потребителите започват да пускат жалби до прокуратурата, до съда, до медии, до омбудсман, твърдейки, че са измамени. Но в договора пише, че имат регистрирана фирма. Договорът за ипотечен кредит е нотариално заверен, подписът е техният. Как ще докажат измама? Няма как! Но когато ме потърсят и им обяснявам, че процедурата е съвсем друга, те не желаят да ме слушат. Казват, че ако съдията е честен, ще спре изпълнителното дело, че прокуратурата ще провери случая… Едномесечният срок изтича, пристъпва се към обявяване на публична продан на имота. Някои остават без имоти, почват да говорят как ще се самоубият, други се местят при някой свой роднина, трети сключват споразумение с кредитора – любезните служители, които винаги се държат добр – споразумение, в което се съгласяват, че дължат още 60 000 евро и ще изплащат разсрочено по определен погасителен план. Често – временно измъкване преди крайното корабокрушение. Временно отлагане на смъртната присъда с няколко седмици или месеца.
Как е правилно да се постъпи?
При подобна ситуация трябва да се реагира преди кредитора. В случай, че вече има заведено изпълнително дело, трябва максимално бързо да се потърси добър адвокат, да се пусне възражение до съда с искане за спиране на изпълнителното производство, защото възражението само по себе си не спира изпълнението и имотът пак може да бъде продаден. В хипотеза, при която потребителят има регистрирано ЕООД или ЕТ, трябва да се приложат справки от НАП, от които да е видно, че дружеството на потребителя не е извършвало дейност, няма подавани данъчни декларации, както и да се опишат подробно неравноправните клаузи в договора. Съгласно Решение на СЕС от 08.06.2023 год. по дело С-570/21 и цитираните в него съдебни актове, разпоредби и съображения от правото на Съюза, „потребител“ означава всяко физическо лице, което действа за цели извън неговата търговска дейност, стопанска дейност, занаят или професия, като в определението за „потребител“ следва да се включат и тези физически лица, които са сключили договори с двойна цел, като търговската цел е толкова ограничена, че не е преобладаваща в общия контекст на договора. Следователно задължителната практика на Съда на Европейския съюз възприема широкото тълкуване на понятието „потребител“ като отдава значение на предназначението на кредита и на това, за каква цел и нужда същият ще се ползва – за стопанска или нестопанска дейност, както и на съотношението между двете, ако целите са смесени. Ключов момент е да се докаже, че ЕООД или ЕТ е създадено фиктивно – само с цел заобикаляне на закона и средствата не са използвани за търговска цел. Тогава има огромен шанс съдът да издаде обезпечителна заповед за спиране на изпълнителното производство. След това съдът указва на ищеца – институцията кредитор, да заведат исково производство е едномесечен срок. Важното е изпълнителното дело да е спряно и имотът да е в безопасност. Проблемът е, че понякога съдът реагира бавно, понякога първоинстанционният съд отказва да спре изпълнителното дело, налага се обжалване до въззивна инстанция, а през това време тече публична продан и имотът може да бъде изгубен. Ние многокртно сме спирали изпълнителни дела по този начин, но тук винаги е изключително напрегнато и всеки ден е ценен и от значение. За съжаление, често потребителите се обръщат късно към адвокат след изтичане на едномесечния срок за възражение. Тогава трябва да пишем искова молба, да обясняваме, че Заповедният съд е служебно задължен да следи за наличието на неравноправни клаузи в договор сключен с потребител, съгласно чл. 7, ал. 3 от ГПК, ако се усъмни че са налице такива следва да откаже издаването на заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК, което очевидно съдът не е свършил. С оглед формираната практика на СЕС следва да се приеме, че формираната с влезлите в сила заповеди за изпълнение сила на присъдено нещо не препятства правото на страната – потребител да поиска в следващо производство СЪДЪТ ДА СЕ ПРОИЗНЕСЕ ПО ДЕЙСТВИТЕЛНОСТТА НА СКЛЮЧЕНИТЕ ДОГОВОРИ ЗА КРЕДИТ С ОГЛЕД ЕВЕНТУАЛНА НЕРАВНОПРАВНОСТ НА СЪДЪРЖАЩИ СЕ В ТЯХ КЛАУЗИ И НЕ ОБУСЛАВЯ НЕДОПУСТИМОСТ НА предявяване на установителни искове за обявяване на договорите за нищожни или на отделни техни клаузи. Иначе казано – може да се заведе все пак иск и да се иска спиране на изпълнителното дело, макар и да е пропуснат срокът за възражение.
В случай, че потребителят вече е останал без имот и / или вече е платено е на финансовата институция, може да се заведе дело и с установителния иск за нищожност на договор или на отделни негови клаузи, да се иска и чрез осъдителен иск връщане на платени суми на отпаднало основание.
Други небанкови финансови институции, при които няма регистрирана фирма на името на потребителя, също не се притесняват да слагат всякакви безумни клаузи и неустойки, или пък в договора да пишат, че същият се отпуска за оборотни средства или за бизнес цели. Някои от тях отново се опитват да заобиколят закона, твърдейки, че потребителят е действал в качеството си на търговец, а други просто сякаш се надяват на наивността на хората, стреса, и незнанието им как да реагират при изпълнително дело. Тук отново имаме практика, като сме спирали многократно изпълнителни дела чрез обезпечителна заповед от съда, за да може да бъде спасен имотът. Имаме и практика по заведени по-късно искова, с които търсим връщане на суми, които са получени от кредитната институция по нищожни и неравноправни клаузи.
Докато при бързите кредити има тормоз, може да се стигне до запор на банкови сметки и на трудово възнаграждение, тук залогът е много по-голям – загуба на единствено жилище, заради ипотеката. Сумите също са много по-големи, както и житейските трагедии, предизвикани от неблагоразумие, голяма доверчивост и късно търсене на компетентна правна помощ. Тъжно е да наблюдаваме колко много хора се подлъгват на обещания и любезности и дори твърдят, че от институцията искат да им помогнат, не да им взимат имота. Тъжно е да наблюдаваме и как не ни слушат, а пускат сигнали до прокуратура и молби до съда, че са измамени и да се спре изпълнението. Имаме случаи при които делото вече се печели в съда, но потребителят, от страх да не изгуби имота си, отива и сключва споразумение с финансовата институция, че се отказва от делото, което водим, че си оттегля пълномощията и се задължава да им изплати за няколко години петорна сума. Липсва информираност, липсва доверие в адвоката, а в същото време ние се борим с лобита, натиск, съдебната система, съдебни изпълнители, и се опитваме да спасим нечий имот. Не винаги успяваме, да спасим имота, но винаги се борим докрай, защото това разграбване на народа трябва някак да спре! Трябва да се дава гласност на стотиците случаи на хора, останали на улицата, защото е трябвало да върнат 5 пъти по това, което са изтеглили и имотът им е бил продаден.
адв. Богомил Йорданов, тел: 0890399993
По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.