Предварителен договор за покупко-продажба на имот и обявяването му за окончателен
Предварителен договор за покупко-продажба на имот може да бъде обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите. За да е възможно това, предварителният договор трябва да бъде действителен и да съдържа достатъчно уговорки, които позволяват сключването на окончателен договор, както е уговорено в предварителния. Важно е този предварителен договор за покупко-продажба на имот да отговаря на всички законови изисквания, за да може да стане основа за по-нататъшно действие, като сключване на окончателен договор.
Всяка от страните по даден предварителен договор за покупко-продажба на имот има правото да предяви иск за сключване на окончателния договор, при условие че предварителният договор е действителен и спазва необходимите законови изисквания. За да бъде действителен един предварителен договор за покупко-продажба на имот трябва да отговаря на изискванията, посочени в чл. 19, ал. 1 и 2 от ЗЗД.
Това включва спазването на всички формалности, предвидени за сключването на окончателен договор, особено когато става въпрос за продажба на недвижим имот, който трябва да бъде сключен в нотариална форма. В този случай трябва да се установи, че продавачът е собственик на имота, съгласно разпоредбата на чл. 363 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Също така е важно да се отбележи, че един предварителен договор за покупко-продажба на имот не трябва да бъде развален от нито една от страните по него.
Съгласно Тълкувателно решение № 4/2020 г. на Върховния касационен съд (ВКС), дори когато купувачът не е изплатил цялата уговорена цена, предварителен договор може да бъде обявен за окончателен. Например, ако условие за сключването на окончателен договор е сградата да има акт 16, но строителят не е изпълнил това условие, съдът няма да обяви предварителния договор за окончателен, докато не се изпълни това изискване.
Така, ВКС постановява, че въпреки че не е изплатена пълната цена, може да бъде уважен искът за обявяване на предварителен договор за окончателен, при условие че окончателният договор ще бъде подписан, когато цената бъде напълно изплатена.
Противно на това, което би могло да се очаква, наличието на пълно плащане на цената не е задължително условие за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В съответствие с мнозинството в Гражданската и Търговската колегии на ВКС, заплащането на уговорената цена от купувача не следва да се разглежда като абсолютно условие за удовлетворяване на иска.
Тоест, дори когато в предварителен договор за покупко-продажба на имот, че това трябва да стане преди окончателния договор, липсата на пълно плащане не е пречка за отхвърляне на искането. Съдът може да обяви предварителен договор за окончателен, като постанови, че окончателният договор ще бъде сключен след пълното изплащане на цената.
В допълнение, ВКС уточнява, че неизпълнението на задълженията от страна на купувача, дори ако не е обосновано от обективни причини или действия на продавача, не е пречка за уважаване на иска. Единственото изключение е, когато неизпълнението на задълженията е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните, което прави невъзможно обявяването на предварителен договор за покупко-продажба на имот за окончателен.
При виновно неизпълнение на задълженията от страна на купувача, продавачът има правото да развали предварителния договор. Ако продавачът не упражни това право чрез изрично изявление към купувача преди предявяването на иска или в хода на съдебното производство, и двете страни имат интерес от запазване на облигационната връзка и от осъществяване на окончателния договор.
В такъв случай съдът може да обяви предварителен договор за покупко-продажба на имот за окончателен, но с условие, че цената ще бъде платена в рамките на два седмици след влизането на решението в сила, както предвижда чл. 362, ал. 1 от ГПК.
Съдебната практика ясно показва, че основният критерий за уважаване на иска за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на имот за окончателен е спазването на всички законови изисквания за окончателния договор и наличието на валидна облигационна връзка между страните. Това означава, че страните трябва да са уговорили всички съществени условия, необходими за окончателния договор, включително цена, описание на имота и срокове за изпълнение.
Този принцип не само гарантира защита на правата и интересите на страните, но и осигурява правна сигурност, като дава възможност за реализация на уговорените условия. В случай че една от страните откаже да изпълни задълженията си по предварителния договор без основателна причина, другата страна може да потърси правна защита чрез съда, който да обяви договора за окончателен.
Това допринася за по-голяма сигурност както за купувачите, така и за продавачите. Чрез съдебната практика се намаляват рисковете от неправомерни откази от изпълнение на договорите, като се гарантира стабилността на облигационната връзка между страните. Освен това се осигуряват правни механизми за защита на правата им, което създава предвидимост и стабилност на сделките с недвижими имоти.
Адв. Богомил Йорданов
По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.