Предварителен договор за покупко-продажба на имот- обявяване за окончателен
Предварителен договор може да бъде обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите. За да е възможно това, предварителният договор трябва да бъде действителен и да съдържа достатъчно уговорки, които позволяват сключването на окончателен договор, както е уговорено в предварителния. Важно е предварителният договор да отговаря на всички законови изисквания, за да може да стане основа за по-нататъшно действие, като сключване на окончателен договор.
Всяка от страните по предварителен договор има правото да предяви иск за сключване на окончателния договор, при условие че предварителният договор е действителен и спазва необходимите законови изисквания. За да бъде действителен, предварителният договор трябва да отговаря на изискванията, посочени в чл. 19, ал. 1 и 2 от ЗЗД.
Това включва спазването на всички формалности, предвидени за сключването на окончателен договор, особено когато става въпрос за продажба на недвижим имот, който трябва да бъде сключен в нотариална форма. В този случай трябва да се установи, че продавачът е собственик на имота, съгласно разпоредбата на чл. 363 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Също така е важно да се отбележи, че предварителният договор не трябва да бъде развален от нито една от страните по него.
Съгласно Тълкувателно решение № 4/2020 г. на Върховния касационен съд (ВКС), дори когато купувачът не е изплатил цялата уговорена цена, предварителен договор може да бъде обявен за окончателен. Например, ако условие за сключването на окончателен договор е сградата да има акт 16, но строителят не е изпълнил това условие, съдът няма да обяви предварителния договор за окончателен, докато не се изпълни това изискване.
Така, ВКС постановява, че въпреки че не е изплатена пълната цена, може да бъде уважен искът за обявяване на предварителен договор за окончателен, при условие че окончателният договор ще бъде подписан, когато цената бъде напълно изплатена.
Противно на това, което би могло да се очаква, наличието на пълно плащане на цената не е задължително условие за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В съответствие с мнозинството в Гражданската и Търговската колегии на ВКС, заплащането на уговорената цена от купувача не следва да се разглежда като абсолютно условие за удовлетворяване на иска.
Тоест, дори когато в предварителния договор е предвидено, че това трябва да стане преди окончателния договор, липсата на пълно плащане не е пречка за отхвърляне на искането. Съдът може да обяви предварителен договор за окончателен, като постанови, че окончателният договор ще бъде сключен след пълното изплащане на цената.
В допълнение, ВКС уточнява, че неизпълнението на задълженията от страна на купувача, дори ако не е обосновано от обективни причини или действия на продавача, не е пречка за уважаване на иска. Единственото изключение е, когато неизпълнението на задълженията е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните, което прави невъзможно обявяването на предварителния договор за окончателен.
При виновно неизпълнение на задълженията от страна на купувача, продавачът има правото да развали предварителния договор. Ако продавачът не упражни това право чрез изрично изявление към купувача преди предявяването на иска или в хода на съдебното производство, и двете страни имат интерес от запазване на облигационната връзка и от осъществяване на окончателния договор.
В такъв случай съдът може да обяви предварителен договор за окончателен, но с условие, че цената ще бъде платена в рамките на два седмици след влизането на решението в сила, както предвижда чл. 362, ал. 1 от ГПК.
Съдебната практика ясно показва, че основният критерий за уважаване на иска за обявяване на предварителен договор за окончателен е спазването на всички законови изисквания за окончателния договор и наличието на валидна облигационна връзка между страните. Това не само гарантира защита на правата и интересите на страните, но и осигурява правна сигурност и реализация на уговорените условия.
Това допринася за по-голяма сигурност както за купувачите, така и за продавачите, тъй като чрез съдебната практика се намаляват рисковете за неправомерни откази от изпълнение на договорите, като се гарантира стабилността на облигационната връзка между страните и осигуряват правни механизми за защита на правата им.
Адв. Богомил Йорданов
По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.