Окончателен договор

Обявяване на предварителен договор за окончателен

Предварителен договор може да бъде обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите. За да е възможно това, предварителният договор трябва да е действителен и да съдържа достатъчно уговорки, за да може да бъде валидно сключен и окончателен договор по уговореното в предварителния.

Всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Искът следва да бъде уважен тогава, когато предварителния договор е действителен. За да е действителен предварителния договор той трябва да отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД. С оглед на това трябва да са спазени всички изисквания, които нашето законодателство поставя за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот в предвидената нотариална форма. Основно изискване за този договор е да се установи по надлежния ред, че продавачът е собственик, с оглед разпоредбата на чл. 363 ГПК. Важно условие е и предварителният договор да не е развалян от никоя от страните.

Съгласно Тълкувателно Решение № 4/2020 г. от 09.05.2023 г., ВКС, ОСГТК по тълкувателно дело № 4/2020 г., Може да бъде обявен за окончателен предварителен договор по иск на купувач, който не е платил цялата цена. Но, ако например условие за сключване на окончателен договор е имотът да има акт 16, а строителят все още да се бави с акт 16, съдът ще откаже да обяви договора за окончателен, докато не е изпълнено условието да има акт 16.

Според мнозинството в Гражданската и Търговската колегии заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съответно липсата ѝ няма за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. „Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 от ГПК предварителния договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена“.

Нещо повече, ВКС посочва, че дори да се установи, че ищецът-купувач е неизправен и това не се дължи на обективни причини или на поведение на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните.

„При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника-продавач се е породило правото да го развали. След като той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на посоченото в чл. 362, ал. 1 ГПК условие цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила“, заявява ВКС.

адв. Богомил Йорданов

 

 

По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.